Vente de la résidence principale : vers la fin de l’exonération totale des plus-values ?

Vente de la résidence principale : vers la fin de l'exonération totale des plus valuers ? 

Un amendement récemment adopté par la commission des finances dans le cadre du projet de loi de finances 2026 pourrait bien bouleverser la fiscalité immobilière française.
S’il est confirmé, il remettrait en cause l’exonération totale de la plus-value dont bénéficient aujourd’hui les ventes de résidences principales.

Ce qui pourrait changer dès 2026

Jusqu’à présent, vendre sa résidence principale était simple : aucune imposition sur la plus-value, quel que soit le nombre d’années d’occupation.
Mais le nouveau texte prévoit un tournant important : l’exonération totale ne s’appliquerait plus que si le logement a été occupé au moins cinq ans avant sa revente. Autrement dit, vendre « trop vite » pourrait devenir fiscalement risqué.

L’amendement introduit néanmoins plusieurs exceptions :

• - En cas de rachat d’une autre résidence principale, l’exonération resterait possible ;

• - Certains motifs impérieux — familiaux, médicaux ou professionnels — permettraient également d’éviter l’imposition.

•  

En dehors de ces cas, une vente rapide entraînerait donc l’application d’un impôt sur la plus-value réalisée.

Un texte pour limiter les "culbutes spéculatives"

L’objectif affiché de cette mesure est de lutter contre les opérations spéculatives sur les marchés immobiliers tendus.
Certaines personnes achètent un bien, s’y installent temporairement en tant que résidence principale, puis revendent rapidement en profitant d’une exonération totale et d’une forte hausse des prix.
Les auteurs de l’amendement — des députés socialistes — souhaitent mettre un frein à ces pratiques jugées abusives.

L’idée est donc de rendre la fiscalité plus équitable en ciblant les comportements spéculatifs, notamment dans des zones comme le Pays basque ou la Côte d’Azur, où les prix se sont envolés ces dernières années.

Une mesure qui inquiète les propriétaire "ordinaires"

Cependant, la proposition suscite déjà de nombreuses inquiétudes.
Car dans sa rédaction actuelle, aucune distinction claire n’est faite entre un investisseur spéculatif et un propriétaire qui revend pour des raisons de vie :
mutation professionnelle, séparation, naissance, maladie…
Autant de situations où la vente rapide d’un logement est subie, et non choisie.

Tout dépendra donc de la définition précise du “motif impérieux”, qui pourrait laisser place à des interprétations variables de la part de l’administration fiscale.

Rien n'est encore voté

À ce stade, il ne s’agit que d’un amendement adopté en commission.
Il devra encore être débattu, amendé ou validé dans le cadre du projet de loi de finances 2026.
Une proposition similaire avait déjà été évoquée en 2025 avant d’être écartée.
Mais son retour cette année montre que le sujet gagne du terrain sur le plan politique.

Si cette réforme venait à être adoptée, elle marquerait un changement majeur pour les propriétaires français, et modifierait profondément la manière d’envisager la revente d’une résidence principale.